טל בייגלס בע"מ נ' נצבא החזקות 1995 בע"מ

פסק דין

פסק הדין עוסק בפרשנות המונח "זכות סירוב ראשונה" שנקבע בחוזה ובאופן יישומו.

העובדות הרלוונטיות

1.המבקשת מפעילה בית קפה – אספרסו בר בשם "טל בייגלס" במתחם רב מכר בצומת גלילות, רמת השרון, הידוע בכינויו "סינמה סיטי" (להלן – המתחם), בהתאם לחוזה שכירות שנעשה בינה ובין בעליו הקודמים של המתחם, תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ (להלן – תנובה), מיום 30.12.02 (להלן – חוזה השכירות, צורף כנספח א' לתובענה).

2.בחוזה השכירות ניתנה למבקשת זכות סירוב ראשונה לשכור שטח נוסף בתנאים המפורטים להלן. הזכות נקבעה בסעיף 4.3 סיפא, אך לשם הבנתה נקדים גם את הדברים שצוינו מאמצע הסעיף ואילך:

"המשכירה מצהירה ומתחייבת בזאת כי בתמהיל המתוכנן של בתי האוכל, בתי הקפה, המסעדות והמזנונים בקומת הבידור מיועד השטח המהווה את המושכר לקיום של בית קפה ו/או אספרסו בר בסגנון עסקו של השוכר בעת חתימת החוזה, דהיינו בית קפה המשלב מכירה של עוגות, כריכים מכל מין וסוג שהוא וארוחות קלות מכל מין וסוג שהוא ולא יעדה שטחים נוספים, מעבר למושכר, לקיום של בית קפה ו/או אספרסו בר כמתואר לעיל, אלא רק לעסקים שיימכרו קפה כחלק נלווה לעסקם ולא כעיסוק עיקרי. כמו כן, מאשרת המשכירה כי לא ייעדה כלל כל שטחים שהם לממכר של בייגלס ו/או כעכים בסגנון עסקו של השוכר.

המשכירה מצהירה ומתחייבת כי ידוע לה שהסכמת השוכר להתקשר בהסכם זה לשכירת המושכר ולהפעלתו למטרת השכירות כמפורט בנספח ט' הינה על בסיס המצג, האישור וההתחייבות של המשכירה כמתואר לעיל, לגבי התמהיל המתוכנן כאמור.

המשכירה מתחייבת בזאת כי אם יוחלט בהחלטה משותפת של המשכירה ושל מפעילי בתי הקולנוע, להקים ולהפעיל בית קפה ו/או אספרסו בר נוסף ו/או נוספים בתחום קומת הבידור תהיה לשוכר זכות סירוב ראשונה לשכור את השטח ו/או השטחים הנוסף ו/או הנוספים אשר תייעד המשכירה לצורך מטרה זו וזאת לשם הפעלה של בית קפה ו/או אספרסו בר נוסף ו/או נוספים. השוכר מתחייב להשיב למשכירה תשובה באם בכוונתו לממש את זכות הסירוב הנ"ל בתוך 45 (ארבעים וחמישה) יום.

במידה ולא תינתן על ידי השוכר תשובה בתוך פרק הזמן הנקוב לעיל בדבר כוונתו לממש את זכות הסירוב ייחשב הדבר כמתן תשובה שלילית בעניין."

3.המשיבה פנתה למבקשת במכתב מיום 8.10.09 (נספח ג' לתובענה), שבו היא מודיעה לה על החלטתה להקים בית קפה בשטח שסומן בתשריט, פירטה את התנאים המסחריים שהשיגה "לאחר ניהול מו"מ עם מס' חברות" והוסיפה כי "בהתאם להוראת החוזה, ניתנת לכם בזאת זכות סירוב להפעלת בית קפה".

בהתאם לחוזה השכירות, היה על המבקשת להודיע למשיבה אם בכוונתה לממש את הזכות בתוך 45 יום, ולפיכך היא פנתה במכתב אל המשיבה, מיום 25.10.09 (נספח ד' לתובענה), שבו ביקשה ארכה נוספת של 45 יום.

המשיבה דחתה את בקשת הארכה "משיקולים כלכליים" (מכתב מיום 25.10.09, נספח ה').

4.המבקשת השיבה למשיבה במכתב מיום 28.10.10 (נספח ו'), שבו היא טענה כי הודעתה של המשיבה אינה תואמת את תנאי החוזה בשלושה פרטים: א) על פי החוזה, נדרשת החלטה משותפת של המשכירה ומפעילי בית הקולנוע להקמת העסק הנוסף; ב) הפעלת זכות הסירוב הראשונה, כלומר שכירת המקום הנוסף צריכה להיעשות באותם תנאים של חוזה השכירות מיום 30.12.02, כולל דמי השכירות שנקבעו בהם; ג) לא הוצגו הצעות המציעים הנוספים.

המשיבה דחתה את טענות המבקשת במכתב מיום 4.11.09 (נספח ז'), הדגישה כי היא פועלת בהתאם לתנאי החוזה ושבה ודרשה את תשובת המבקשת על הפעלת זכות הסירוב.

5.במכתב מיום 10.11.09 (נספח ח') הודיע ב"כ המבקשת לב"כ המשיבה, כדלהלן:

" השוכרים מודיעים לכם בזאת כי הינם מממשים את הזכות המוקנית להם מכוח החוזה שבנדון, וזאת בהתאם לתנאי השכירות הקבועים בחוזה ובנספחים המצורפים לו."

באותו מכתב דרשה המבקשת מהמשיבה להימנע מהשכרת המקום המיועד להקמת העסק החדש לגורם אחר.

ב"כ המשיבה השיב לב"כ המבקשת במכתב מיום 16.11.09 (נספח ט'), כדלהלן:

" 1.הודעת מרשתך לפיה היא מממשת, בתנאיה שלה, את זכות הסירוב המוקנית לה על פי הוראות החוזה בין הצדדים, נדחית על הסף על ידי מרשתי, לרבות יתר הנטען במכתבך הנ"ל.

2.במכתבה של מרשתי מיום 8.10.09 פירטה מרשתי את התנאים המסחריים אותם תהיה רשאית מרשתך להשוות, בהודעה בכתב, על מנת לממש בדרך זו את זכות הסירוב, המוקנית לה על פי הוראות החוזה."